南政發〔2017〕24號
南昌縣人民政府房屋徵收決定書

南政發〔2017〕24號

  因省公路橋梁公司南蓮路地塊城市棚戶區改造項目需要,現根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》(國務院第590號令)的有關規定,經縣政府研究,決定對以下規劃紅線圖範圍內的房屋進行徵收(國有土地使用權同時收回)。房屋徵收部門應按照房屋徵收補償的有關規定開展房屋徵收補償工作,徵收範圍內的單位及個人應積極配合做好房屋徵收工作。

  一、徵收範圍:省公路橋梁公司南蓮路地塊城市棚戶區改造項目紅線範圍內國有土地上所有房屋(具體範圍以規劃紅線圖為準)。

  二、房屋徵收部門:南昌縣房産管理局。

  三、房屋徵收實施單位:蓮塘鎮人民政府、銀三角管委會。

  四、房屋被徵收人應當在簽約期限內與徵收部門簽訂徵收補償協議,搬遷騰空被徵收房屋並將房屋交徵收實施單位。

  五、簽約期限:二○一七年十月十九日至二○一七年十二月 十八日。

  六、房屋徵收補償方案:詳見附件。

  七、房屋被徵收人如對本決定不服,可自房屋徵收決定發佈之日起60日內向南昌市人民政府提出行政復議或在房屋徵收決定發佈之日起6個月內向人民法院提起行政訴訟。

  特此決定

  附件:省公路橋梁公司南蓮路地塊城市棚戶區改造項目國有土地上房屋徵收補償方案

南昌縣人民政府

 2017年10月19日    

 

 附件

省公路橋梁公司南蓮路地塊城市棚戶區改造項目國有土地上房屋徵收補償方案

  為加快我縣舊城改造步伐,改善居民的居住環境,擬對該地塊進行改造。通過初步調查摸底,位於南蓮路737、749、1368-01、1163號三宗地塊,土地面積約95.26畝,徵收國有土地上房屋建築面積約27756.32平方米(其中:已房改私房面積約8521.67平方米;未房改住宅面積約3113.18平方米、辦公樓(公産)約3052.20平方米、超高廠房倉庫(公産)面積約12619.27平方米、店面(公産)面積約450平方米)。為做好該項目規劃用地紅線範圍內國有土地上房屋徵收補償工作,維護被徵收人的合法權益,根據國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》(國務院第590號令)、《江西省國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》(省政府令第214號)和《南昌縣人民政府關於印發<南昌縣國有土地上房屋徵收與補償實施辦法>的通知》(南政發〔2012〕6號)等有關規定,結合項目實際,制定如下房屋徵收補償方案:

  一、徵收範圍

  江西省公路橋梁工程有限公司南蓮路地塊城市棚戶區改造項目規劃紅線範圍內。

  二、徵收部門和徵收實施單位

  (一)徵收部門:南昌縣房産管理局

  (二)徵收實施單位:蓮塘鎮人民政府、銀三角管委會

  三、被徵收人

  徵收範圍內國有土地上單位和個人房屋的所有權人。

  四、徵收補償簽約期限和搬遷期限

  (一)徵收補償簽約期限:自縣政府發佈房屋徵收決定公告之日起60天內。

  (二)搬遷期限:自簽訂徵收補償協議之日起15天內。

  五、徵收補償依據

  已依法登記的房屋:其性質、用途和建築面積,應當以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書和房屋登記簿不一致的,除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿為準。

  未登記建築:被徵收人應當向房屋徵收實施單位提供相關建房手續,分別由蓮塘鎮人民政府和銀三角管委會牽頭組織國土、城建、城管、房管、市監、公安等部門組成認定組進行調查、認定並提出處理意見;未登記建築的面積按實際丈量面積確認。

  房屋被依法徵收的,國有土地使用權同時收回。

  六、徵收補償、補助及獎勵

  對被徵收人給予被徵收房屋價值和因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置、停産停業損失等補償,按本方案相應規定給予補助和獎勵。

  被徵收房屋價值和用於産權調換房屋價值按房屋徵收決定公告之日類似房地産的市場評估價格計算,評估價格由具有相應資質的房地産評估機構評估確定。

  被徵收人住宅房屋建築面積小于36㎡且在本城區無其他住房的,按36㎡房屋進行安置補償。

  (一)徵收私房住宅

  1.房屋補償

  (1)補償方式:實行房屋産權調換與貨幣補償兩種方式,由被徵收人自行選擇。

  (2)選擇貨幣補償:按市場評估價補償。

  (3)選擇産權調換補償:

  按照“徵一還一、就近靠檔”原則就地、就近安置。安置房建築面積超出被徵收房屋建築面積5㎡(含)以內部分,按市場價70%結算;超出被徵收房屋建築面積5㎡以上的,按市場價結算;被徵收房屋建築面積大於安置房建築面積的,超出面積由徵收部門按被徵收房屋市場評估價補償給被徵收人。

  戶型以規劃部門審核為準;實際安置面積以房屋登記部門發證測量為準。

  (4)被徵收房屋建築面積小于36平方米的補償

  被徵收人房屋建築面積小于36平方米且在本城區無其他住房的補償。

  選擇貨幣補償的,按36平方米房屋市場評估價補償。

  ‚選擇産權調換的,安置房屋建築面積補齊36平方米,不結算差價,被徵收戶原則上在安置房最小戶型中安置;安置房屋建築面積超過36平方米的部分實行階梯式價格結算,36至50平方米(含)的部分按成本價(含土地成本)結算,超過50平方米的部分按市場價結算。

  (5)被徵收房屋建築面積大於36平方米的小于50平方米的安置

  被徵收人房屋建築面積大於36平方米小于50平方米且在本城區無其他住房的補償,被徵收人選擇産權調換的,被徵收房屋實際建築面積至50平方米(含)的部分按成本價(含土地成本)結算,超過50平方米的部分按市場價結算。

  2.裝飾裝修補償

  委託房地産價格評估機構通過評估確定。

  3.搬遷補償

  被徵收人需要搬遷的按每戶每次600元標準補償。

  4.臨時安置補償

  選擇産權調換的,在規定或約定的臨時安置期限內,按建築面積每平方米每月8元結算;戶結算少於600元的,按600元結算。

  臨時安置期限一般為24個月,期限延長的,從逾期之月起增加臨時安置補償費。其中逾期12個月以下的增加50%;逾期12個月以上24個月以下的增加100%;逾期24個月以上的增加150%。

  選擇貨幣補償和現房産權調換的,一次性給予被徵收人6個月臨時安置補償費補助,按建築面積8元/㎡·月結算;戶結算後少於600元的,按600元結算。

  5.提前搬遷獎勵

  在規定期限前簽約並完成搬遷交房的被徵收人按以下方法給予獎勵:每提前一天簽約並完成搬遷交房的,按每戶每日200元獎勵,最高獎勵每戶不超過12000元。

  6.選擇貨幣補償的補助和獎勵

  ①被徵收人選擇貨幣補償且在徵收補償方案確定的簽約期限內簽約並完成搬遷的,按被徵收房屋市場評估價的20%給予補助。

  被徵收房屋建築面積小于36㎡且在本城區無其他住房的,按36㎡房屋市場評估價的20%給予補助。

  ②被徵收人選擇貨幣補償且在徵收補償方案確定的提前簽約時限內簽訂徵收補償協議並完成搬遷交房的,再按提前搬遷時段給予相應的獎勵,獎勵標準最高不超過被徵收房屋市場評估價的20%,具體時間分段由實施單位制定。

  在上述規定的徵收補償簽約期限內沒有完成簽約及搬遷的不予獎勵。

  7.稅費減免

  根據財政部、國家稅務總局有關規定,被徵收人取得的貨幣補償款免征個人所得稅;重新購置住房的,對購房成交價格中相當於貨幣補償款的部分免征契稅。免征部分契稅時間自下發徵收決定之日起1年內購買住宅房屋的有效。

  選擇産權調換的被徵收人辦理安置房産權證時,等面積部分繳納工本費,超面積部分正常繳納稅費。

  (二)徵收私房非住宅

  1.房屋補償

  按市場評估價實行貨幣補償。

  2.裝飾裝修補償

  委託房地産價格評估機構通過評估確定。

  3.停産、停業損失補償

  按建築面積一次性給予30元/㎡的補償。

  4.臨時安置補償

  非經營性非住宅:一次性給予被徵收人6個月臨時安置補償費補助,按建築面積8元/㎡·月結算;戶結算後少於600元的,按600元結算。

  生産、經營性非住宅:有工商許可證的按其建築面積一次性給予10元/㎡的安置補助費。

  5.生産、經營性用房的設備、設施、構築物補償

  可移動設備、設施按評估價的20%予以補償,無法恢復使用的設備、設施按重置價結合成新予以補償。

  6.提前搬遷獎勵

  非住宅房屋提前搬遷期為規定搬遷期限內的前一個月(按30天計算),被徵收房屋面積在100㎡(含)以下的,生産、經營性非住宅房屋按每戶每日20元/㎡執行,其他非住宅房屋按每戶每日10元/㎡執行;被徵收房屋面積在100㎡以上的,生産、經營性非住宅房屋按每戶每日2000元執行,其他非住宅房屋每戶每日按1000元執行。

  (三)徵收未經登記建築

  對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的,給予補償;對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的,不予補償。

  1.徵收被徵收人有證明文件證明該房屋在1985年以前(含1985年)自行搭建的住宅房屋(在單位土地使用權範圍內自行搭建的除外),本著實事求是的原則,參照有産權的住宅房屋予以補償安置。對難以認定自行搭建房屋具體建造年限的,由認定組根據房屋現狀提出處理意見。

  2.徵收在單位土地使用權範圍內被徵收人有證明文件證明該房屋在1985以前(含1985年)自行搭建的房屋按以下原則給予補償安置:

  (1)在單位土地上自行搭建的非住宅房屋

  按重置價結合成新給予補償。

  (2)在單位土地上自行搭建的住宅房屋

  徵收由單位自行搭建的住宅房屋,按重置價補償給單位。如居住人符合房改條件的,可以先行房改,房改後按私房標準給予補償。

  (四)徵收單位自管住宅

  對已參加房改獲得全産權的房屋和集資房的徵收,按本方案私房徵收補償執行;對已參加房改僅取得部分産權房屋的徵收,按照有關規定完善産權後,按本方案私房徵收補償執行;符合房改條件的房屋徵收,先行房改後按本方案私房徵收補償執行。

  (五)徵收單位自管非住宅

  1.徵收劃撥土地上公有經營性非住宅房屋有合法報建手續或被徵收房屋産權證明的,按市場評估價扣除40%土地出讓金後給予貨幣補償。

  補償價格=市場評估價格-(市場評估價格-被徵收房屋重置價格)×40%

  2.徵收劃撥土地上的單位非經營性非住宅房屋,被徵收人為國有單位的按市場評估價扣除40%土地出讓金後給予貨幣補償,相應土地不予另外補償;被徵收人為非國有單位及個人的,按市場評估價扣除60%土地出讓金後給予貨幣補償,相應土地不予另外補償。

  被徵收人為國有單位:補償價格=市場評估價格-(市場評估價格-被徵收房屋重置價格)×40%

  被徵收人為非國有單位及個人:補償價格=市場評估價格-(市場評估價格-被徵收房屋重置價格)×60%

  3.徵收劃撥土地上公有非住宅房屋沒有合法報建手續或被徵收房屋産權證明的,按被徵收房屋重置價範圍內給予一定的貨幣補償。

  4.徵收出讓土地上公有非住宅房屋的,按被徵收房屋市場評估價給予貨幣補償。

  5.裝修補償、搬遷、停産停業損失補償及提前搬遷獎勵按本方案私有非住宅徵收補償規定執行。

  (六)徵收執行政府規定租金標準的公有出租住宅房屋

  1.房屋承租人符合房改條件的,先行房改後按本方案私房徵收補償執行。

  2.房屋承租人不符合房改條件的,對被徵收人按規定補償;房屋承租人由被徵收人給予被徵收房屋市場評估價90%的貨幣補償或者繼續承租的安置。

  (七)徵收未超過批准期限的臨時建築、附屬物及其他

  未超過批准期限的臨時建築的補償按照重置價格結合剩餘使用期限結算。

  附屬物補償按《南昌縣縣城規劃控制區集體土地上房屋及附屬物徵收補償標準》(南政發〔2012〕7號文件)執行。

  固定電話、寬頻網、有線電視、分體式空調、熱水器(含電、氣、太陽能)、獨戶水電錶拆除或者遷移及裝有管道燃氣的,按所需實際費用補償。

  (八)徵收設有抵押權的房屋

  1.抵押人和抵押權人應當重新設定擔保或者達成債務清償協議。

  2.抵押人和抵押權人不能重新設定擔保或者不能達成債務清償協議的,對被徵收人實行貨幣補償,並將補償款向公證機構辦理提存公證。

  七、房地産價格評估機構的選定

  房地産評估機構由被徵收人協商選定;協商不成的,通過抽籤方式隨機選定確定。評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作,任何單位和個人不得干預。

  當事人對評估確定被徵收房屋價值有異議的,可以向房地産價格評估機構申請復核評估。對復核評估結果有異議的,可以向房地産價格評估專家委員會申請鑒定。

  八、其他規定

  (一)本方案未盡事項,按照國家、省、市、縣國有土地上房屋徵收有關規定辦理。

  (二)被徵收人在與房屋徵收部門簽訂房屋徵收補償安置協議前,應當把《土地使用證》《房屋所有權證》《不動産權證》及有關證照的複印件交給徵收實施單位。

  (三)被徵收人簽訂房屋徵收補償安置協議後應在協議約定期限內完成搬遷,並將房産證、土地證、不動産權證原件、鑰匙及其他必要材料交給徵收實施單位。

  九、房屋徵收部門與被徵收人在簽約期限內達不成補償協議,或者被徵收人房屋所有權人不明確的,由房屋徵收部門報請南昌縣人民政府作出補償決定。被徵收人對補償決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法提起行政訴訟。

  被徵收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟,在補償決定規定的搬遷期限內又不搬遷的,由南昌縣人民政府依法申請人民法院強制執行。